趋势:英国房屋供不应求,房价还将增长3%-4%!房产投资回报率区域差异显著
发表时间:2018-04-13 17:31

2018“狗旺年”伊始,英国首相特蕾莎?梅初访华。据官媒报道,英国首相特蕾莎?梅此访,将完成多个“首次”的华丽展现,多个“首次”访华是加深中英“面对21世纪全球全面战略伙伴关系”的良好契机。

梅姨芳华开启中英“黄金时代”,英房产投资新年开局迎“喜”

据权威官媒介绍,以英首相特蕾莎?梅为“队长”的阵容非常强大!将有将近50家高企代表随同前来访华,除了以英国教育供应商联会(BESA)为首的教育领域、新能源高科技创业公司为首的汽车科技行业以及医疗、食品等生物健康行业巨头以外,还有以汇丰、渣打银行为代表的权威金融机构和以金丝雀码头等大型房地产集团等高净值服务企业也亮相于团队中。

行业资深人士表示,权威金融机构与大型房地产集团等高净值服务企业在两国间的经济占比上起到了不可估量的作用。如今,“梅姨”团队带来权威的高净值房企、金融企,或将解中国投资者的燃眉之急!

2018年开篇,英国官方房产网Rightmove数据显示,2018年一月对比2017年同期,平均每日浏览量超过40万次,比去年增长了9%。这一组数据也暗喻了房产市场存有大量的买家。2月份新进市场的平均房价上涨0.8%(+2,424),可见房屋卖方恢复了信心。

英国房地产市场未来会更强劲吗?

仲量联行表示,随着经济一体化,欧元区将会看到更多的房地产市场温和复苏的迹象,但这仍然是一个颠簸的过程,不确定性将影响投资者将他们辛苦赚来的钱放在欧洲大陆上。

但对英国市场的预测,总体上是有利的。多数大型房地产机构的专家预计,在未来10年里,英国市场将出现增长。尽管英国经历了2016年价格上涨放缓,但随着越来越多的信心涌入市场,2015年至2019年期间,房地产价格将上涨18.2%。同样,Rightmove对这十年剩余时间的预测总体来说也是正面的。他们表示,在2015年至2019年期间,英国市场的整体价格可能会上涨15%至25%。

英国权威金融机构Nationalwide近期出炉了最新的英国房价指标,在这份数据报告中,总结了去年英国房价的涨势,2018年英国房产价格走势以及相关的投资热点。

Gardner说,2018年英国的房市主要取决于经济环境。他预计在2018-2019年,英国经济将以1%-1.5%缓慢增长。同时,由于英国依然存在房源短缺的问题,房价还将以3%-4%的百分比增长。

另一个会对房价造成重要影响的因素,不用说,就是脱欧。房价的变动,要取决于英国将以何种形式“脱”,因为这直接决定了脱欧对经济的影响。现在讨论这个还为时过早。今年三月,英国将与欧盟展开贸易谈判,届时,房价和英镑都会变动。

区域的崛起:伦敦整体稳定,部分地区优势显著

在过去几年里,英国房地产行业最显著的积极因素之一是地区的崛起。根据Nationalwide这份报告,伦敦房价在去年表现稳定,但部分地区涨势惊人,导致大量潜在买家“出逃”到外围。

近日,来自英国房产官方平台AspenWoolf的一组数据显示,过去一年里,购房出租的房产投资回报率最高的前十个地区有以下这些。

从这张图的数据中可发现,曼彻斯特房产近8%的出租回报率稳居第一位,而大家熟悉的伯明翰虽然比其他城市的租金回报稍微薄弱,也冲到5.42%/年。回望过去5年,英国伦敦市区内,房产租金回报率仅达到5%左右,而2018年新年开篇,以曼彻斯特为领跑者的伦敦外围城市竟出现新的高峰。

目前英国南部的房价涨幅正在放缓,与之相对,曼彻斯特和英格兰西北部却势头强劲,与收入相比房价更容易负担,是英国房产投资的价值洼地。

有专家预计,未来五年,英国西北部区域的房价平均涨幅(18.1%)将是伦敦地区涨幅(约7%)的2.5倍,将远超英国平均增幅(14.2%)。其中曼彻斯特的涨幅预计达到28.2%,居全英之首。

这对投资者意味着什么?这意味着更多的机会和更低廉的切入点。例如,无论是购买住宅物业还是寻找写字楼,投资者都可以在北部或中部地区购买比在伦敦更便宜价格投资项目。目前,这些地区的经济增长速度比伦敦快很多,投资回报丰厚,极具发展潜力,稳定且据吸引力的收益,这些都是存在的。

英国房价月度及年度增长变化区域图

2018年英国房产投资有哪些新规需要注意?

一、PRA新规的推行与落实

英格兰银行审慎监管局(Prudential Regulation Authority,PRA)在2017年推出了新规,收紧了对于购房出租贷款投放的标准。

要求贷方认真考核申请人的收入水平,确保申请人偿还贷款的能力,或者用比较严格的利率计算公式来进行支付能力的核算并且房租收入还必须高于自身房贷的45%。同时在贷款金额的计算公式中,贷款利率的最低要求将提高到5.5%。

这意味着,在某些房价增值潜力高,但是租金回报率比较低的地段,购买出租房将很难申请到贷款。购买出租房的贷款门槛变高了。这条规定将在2018年得到更彻底的落实。届时拥有四套房产以上的房东,将面临更加严格的审查机制,同时获贷的难度也更大。

提示

PRA新规已经推行,目前英国40多家银行已经开始对贷款政策进行微调,但具体细节却各有差异。如需贷款买房,务必提前留意银行信息,多方比较。由于基准利率的上升和信贷机构的政策变化,2018年的贷款方式和数额可能与往年存在差异。

二、Top-slicing评估

这是一项在PRA新规推行之后,各大借贷机构推出的一项应对的评估机制。银行将借款人的可证明的、经常性的盈余收入和他们的租金收入计算在内,以计算出抵押贷款的可负担性。虽然这些计算更加严格,但成功率很高。如此一来,对那些拥有较高可支配收入源的借款人是一个比较好的消息。

三、中介行业的变化

2018年,房产中介这块市场可能会出现一定的变化,这对私人房东也将产生影响。不久前起草的《租户费用法案》(Tenant Fees Bill),已经获得初步进展,在未来有望出台。

新法案将修改房屋租赁法第2.340号法律,以此来控制并防止房地产公司自由设定中介费额度;新法规定,在房屋租赁方面,房地产公司所能收取的最高中介费额度为房屋租赁合同总价值的4.15%;此外,房地产公司的经纪人将不可向租户收取中介费用,房屋所有者将负责中介费和其他文件或证明的办理费用。法案帮助数百万租房者终结昂贵的预付款,租客将再也不用付大量的房屋中介费用了。

这项法案旨在对中介机构加强监管,提升透明度,避免其双向收费,降低租户的成本。同时还明确了押金归还等一系列目前界定方式模糊化的问题。

此项法案如果得到通过,势必对中介机构造成利益上的损失。因为新法案的作用对象是中介和租户,中介公司受到的这一部分损失,可能会以提升代理费,或者减少出力等方面从房东身上获得补偿。

四、长租协议

2017年9月,英国社区大臣Sajid Javid公开发言称,当地政府应当相出合理的方式,激励房东和租户达成一年的长租协议。同样的观点在2017年11月的《秋季预算案》中再次被重复,这意味着“政府鼓励长租”在未来有很大的可能落实。

对于政府来说,长租人员的增加,意味着人口的流动性降低,便于管理。对基础设施的需求变得稳定,同时减少交通负担,无疑是一件好事。不过对房东而言,这却是一把好坏参半的双刃剑。多数房东喜欢长租,它能使自己房产的价值发挥到最大。长租意味着稳定的租金收入,无需承担空置的风险。同时也不再需要中介公司管理自己的房产,可以节省很大一笔开支。但长租往往意味着不灵活,例如不可控因素的出现(利率调高致使每月还贷数额增加),房东将不得不在租期内通过各种手段调高租金,使得双方都不愉快。

五、福利救济金的变化(Universal Credit Change)

福利救济金(Universal Credit)的政策将在2018年得到一些改善。目前提及的修订版本中,有对房东释放利好的消息。

英格兰、苏格兰和威尔士的统一福利救济金(Universal Credit)包括:低收入补贴(Income support)、失业救济(Income-based jobseeker’s allowance)、就业收入补助(Income-relatedemployment support allowance)、住房补贴(Housing benefit)等。

从2017年2月份开始,申领人在申请福利救济金(Universal Credit)的当天就能得到,而不是像从前那样有一个7天的延期。到2018年4月,申领人还将在两周之后获得房屋补贴(Housing Benefit)。

英国楼市的一个确定性:供不应求,涨势明显

回到房地产市场的基本面,楼市的决定性要素就是——供需关系。从英国全国来看,中央政府的社区和地方事务部(DCLG)的一个专项统计报告显示,在未来25年里,伦敦之外的整个英格兰的住房短缺约为52万套,而大伦敦市的住房短缺数字将高达625,000套。

伦敦的房子总体上根本不够住。这种严重供不应求的局面,在可预期的将来根本看不到改观。并且,按照伦敦市政府2015年4月份的官方统计,大伦敦地区所有房产的空置率仅为0.6%(每年居住不超过8周的均被统计为空置)。这些极少量的空置房产绝大部分是国际千万亿万富豪们买来用于度假的豪宅,根本不存在楼市“空城泡沫”的可能。

另据英国最大的房地产网站Rightmove于去年11月统计的数据,伦敦地区出租房的满租率为98.5%。只要房东不要求空档期用于修整房产,中介能够几乎一天不空地将房产出租出去。

最近,英国房地产行业正在发生巨大的变化,大量机构投资者携巨资投入英国房地产市场,因此当前市场,根本不存在卖不出去的房子——已经有大机构投资者整批整批地购买伦敦不少项目的大户型尾盘单元。

无论政局如何变化,对于投资者来说,英国楼市有其非常关键的确定性:新增需求不停地在增长,但由于土地极为有限、规划审批严格、建设速度缓慢等约束,供应量始终达不到需求量。因此房价上涨的趋势非常明朗,当前市场只是下一轮大幅上涨的调整期而已。

无论英国脱欧谈判的结果如何,英国作为一个基础厚重坚实、高度自由开放、法制健全完善、社会包容稳健、经济可持续发展、政策灵活空间巨大的国家,都能够应势而变,适应国际发展趋势,并确保稳定增长。

伯明翰20年大城市改造计划

2010年,英国中央政府将伯明翰定位为除伦敦之外的英国第二个国际大都市,目标是在2030年前挤入世界排名前20。同年,中央政府与伯明翰地方政府携手开启英国有史以来最庞大最全面彻底的跨时20年的Big City Plan,即“大城市计划”。

2018年1月18日,历经反复推敲和精心设计的伯明翰地标住宅璀璨升华(Lunar Rise)成功取得规划许可(Planning Permission),该项目是伯明翰东区的全新地标级住宅区,将是珠宝峰景后的又一力作。

消息一出,英国各大主流媒体纷纷争相报道,足见伯明翰当地政府和市场对该地标项目的关注和重视。

《伯明翰邮报》1月19日报道称,伯明翰地标住宅项目璀璨升华由2幢10层和1幢25层的建筑组成。25层住宅建筑预计将高达76.5米,这对以低层住宅建筑为主的伯明翰来说,简直是夜晚耀眼的璀璨明珠,将重塑伯明翰天际线,尽揽伯明翰CBD繁华美景!

《Bisnow》媒体报道称,这意味着更多的中国资金将注入伯明翰房产市场!伯明翰住房投资热潮仍在继续!

一方面,伯明翰在英国的心脏位置,随着大企业入驻及人口增长带来的住房持续短缺,伯明翰拥有巨大的投资机会,目前中国人在伯明翰的投资还远没有达到最高点;另一方面,伯明翰政府提出伯明翰20年大城市改造计划,有力支持伯明翰的城市复兴和经济发展。预计在未来5年内,这两个主要因素将为中国投资者带来较高的投资回报。

Digbeth规划区地标豪宅应运而生

璀璨升华(The Lunar Rise)项目所在区域就处在伯明翰“东部改造计划”的核心区域——Digbeth与HS2高铁Curzon Street Station 规划区双重利好的辐射范围!这样的地段,不可不说是罕有!


分享到: